武汉楼市如果有“脑洞楼盘”,一定不是“开发商”做的

武汉焦点原创 2019-06-20 16:25:17
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如果楼市有“脑洞”楼盘,一定不是“开发商”干的。

在武汉楼市,想把商住卖到4万+

需要分几步?

南湖想卖7万,贵过中北路、武汉天地,能怎么做?

……

这种问题,对“专业”地产人是嗤之以鼻的

我有这闲工夫,不如多滚几个刚需盘

啥都回来了

但武汉有一家公司

真的认真思考了这种沙雕问题

而且还要煞有其事制定计划报给董事会

——武汉楼市极限探索报告

图源网络:武汉

就是南湖要贵过武汉天地

可以分几步?

由于涉及商业机密,哥就不透露他们拿出的具体方案

总之各种高层空中别墅、错跃眼花缭乱

但是第一个探索

他们成功了

把一个不受关注的非主流产品——商住房

卖到3万+,而且一经推出就售罄

为什么呢?

因为他们不专业

成功演绎,啥叫乱拳打死老师傅

01

所以哥先上结论——

如果楼市有“脑洞”楼盘,一定不是“开发商”干的。

这种案例实在太多。

汤臣一品,中国顶级豪宅皇冠。

图源网络 

汤臣集团创始人做窗帘起家,发家主要靠高尔夫和高端商场、工业制造。

汤臣一品,更多带有玩票性质。

没想到,这一玩,彻底颠覆中国豪宅市场认知。

深圳湾壹号,更典型。

老板作为清华学霸+医疗大亨,实在看不上各种“豪宅”。

干脆你们躺下,我自己来干。

图源网络

这个豪宅无比怪异,各种想不到都实现——

3000平方米大平层,套房内部有篮球场……

据看过项目的人士透露,“一看就不是地产人搞的。”

中国豪宅典范,麓湖国际社区。

每一栋建筑,都堪称艺术品。

图源网络 

公司背景,人家是做白酒的。

他们设计总监有一句名言,不要让成本,束缚设计的灵魂……

啧啧啧

各位,谁要是不想干了,可以跟老板复述这句话。

武汉,也有很多类似案例。

东湖天下,15年前老产品,放到现在,丝毫不怵各种晚辈,不管你豪宅5.0还是8.0。

全超大户型设计,理论上,业主装修合理,每家都能做出露天泳池……

图源网络 

三阳路土豪金,产品理念绝对超前,老板做餐饮出身。

东湖林语,母公司是港口运营背景;金银湖颜值担当银湖翡翠,公司其实是做钢铁的。

好,为什么这些产品成为经典?

因为非地产公司,没那么多“专业包袱”,上面每一个楼盘,都有剑走偏锋之处。

比如0.8容积率不做别墅,做多层小区;

再比如小区每个组团,单独请设计师打造,保证没有两栋建筑,完全一样;

处处的“不专业”,最终汇成一代经典。

02

这种经典“脑洞楼盘”,基本都颠覆行业常规。

所以,一定是小众,一定不可复制。

这种颠覆,不是别人做70平,你做120。

而是彻底改变产品逻辑。

地产教父说过一句话,在中国干地产,做到70分足够。

这句话,对武汉特别适用。

武汉就是典型刚需市场。

哥大致给你盘算下,武汉楼市基本需求量是啥。

拆迁户

武汉2017~2022年的旧改规模,5000万方。

这里面刺激的购房需求,有6~8万套/年

图源网络

结婚

武汉每年结婚登记,8~11万对。

当年购房需求,3万套/年左右。

产业人群

包括什么大学生留汉,新武汉人啥的。

每年5万套/年

加起来,这三大需求就是16万套左右。

他们共同特征,刚刚刚

不是我喜不喜欢的问题,是能不能买得起的问题。

稍微离两个人上班近一点的地方,价格还在6个钱包承受范围之内,最好带点小学、幼儿园,你盘下地发现,也就1、2个选择。

还谈啥产品力啊,能住就行。

图源网络

武汉所谓改善,想住舒服一点的需求,一年只有2~3万套。

以上分析,不接受反驳。

因为没人有准确数据。

你看看武汉每年140平以上产品成交占比多少,有5%没?

这个特征,就是开发商行走武汉江湖的命根子。

对大开发商,保规模,只能抓最主流需求。

“脑洞楼盘”,过于个性化,体量又小,实在得不偿失,风险太高。

比如深圳湾壹号,客户群很清晰啊。

福布斯排行榜上面的,都是。

问题是,你有他们微信吗?

03

对钱不敏感的客户,最难搞定。

比如武汉最新“脑洞楼盘”——铭山筑。

项目实景图

说实话,400万+的产品,武汉选择太多。

铭山筑有学区吗?

可以落户吗?

是最多人接受的产品吗?

统统不是。

那别人,凭什么花400万+买?

凭什么第一期产品,第一波开盘,就全部售罄?

因为,这里提供了一种生活方式。

在这里,一举一动,一颦一笑,一山一石,都构成光谷楼市,最耀眼的风景。

项目实景图 

欲带皇冠,必承其重。

要让“非必需品”热销,必须由偏执狂打造。

打破标准化流水线,抵制复制产品线的高效诱惑,甚至,要跨越周期撕掉财务报表,对抗时间魔咒。

幸亏,这块地,碰上一家不专业的开发商。

一家从来没有房地产开发经验的企业,一个从未操盘过房地产的一把手。

首先,这块地,位置很好——绝对光谷中心城核心

项目示意图

但正常开发商,绝对不会拿。

大碧碧老板说过一句话,高周转的核心,不是时间,是企业资金高周转率。

铭山筑这块地,我们假设拿地5个亿,融资做到一半,2万方商墅可卖,按6000建安成本去做。

再加示范区,整个投入算7个亿。

牛逼的企业,能做到9个月现金流回正。

4~5个亿资金,继续投项目,工程款不付,广告款活动款统统也不付。

这不就是高周转开发商秘密?

但铭山筑项目,自持比例达到12.6万方,资金滚不起来。

别墅可售面积3.9万方,接近70%物业被开发商沉淀。

04

好,铭山筑敢拿地只是第一步,你必须做出截然不同的“脑洞项目”,才能吸引到那对眼的改善户。

那么在这个阶段,公司把“不专业”发挥得淋漓尽致。

拿到这样一块地,通常第一反应就是做叠拼,撑货值。

但铭山筑操盘手表示,不行。

为了确保全商墅小区的私密性,保持纯粹度。

他们决定把商墅部分,容积率调低到0.55。

这一调,就做到商墅项目独门独院,再加赠送的地下两层,别墅纯粹的私密居住氛围,就完全呈现出来。

哪怕最小只有90多平建筑面积的产品,依然独门独院,使用面积超过300平。

项目实景图 (左右滑动)

其次,硬投入

哥说过很多次,好产品没有玄学,也不是设计师聪明,就是贵。

开发商舍得投入,再加上“规划绝唱”,超级产品就呼之欲出。

做高圈层产品,内环境氛围,必须做到极致。

项目实景图 (左右滑动)

铭山筑8000方的公区示范区域,投入约1个亿。

这种投入规模,绝对在武汉属于高阶玩法。

麓湖总设计师说,不要让成本,束缚了设计的灵魂。

正因为维持高额投入“过程创造”。

最终铭山筑的呈现,给客户最大的情景代入感和杀伤力。

 项目实景图 

05

铭山筑的成功,光谷东一片商业项目,据说都蠢蠢欲动。

但很典型,每一个脑洞楼盘,本质上,都不可复制。

比如这项目的园林景观。

说穿了,大部分别墅,都是尽可能把公共区域,划给业主院子,凸显划算,值得。

但铭山筑,在保证独门独院的基础上,还有大面积成体系的公区,支撑项目场面。

项目实景图 

这怎么复制呢?

这些都是规划绝唱

标准设计,集中采购,标准工期、产品线叠加……

这些产品标准化,带来的节约和高效,是房地产利润蜜糖,却是脑洞楼盘的基因砒霜。

超级产品为何冠“顶”,那就是“唯一独一”。

甚至某种意义上,是反商业逻辑的。

前面说过,从好卖角度比拼,商墅不如做成叠拼。

但铭山筑为确保住区纯粹性,决定做商墅。

好,这个会抬高成本。

然后呢,他倚靠项目所处的坡地,建两层地下室,继续加大成本。

难道是难度不够大?操盘觉得不刺激?

不是。

这一切,都是为满足预期客户的生活场景需求。

别墅的意义,都是容纳多成员、多代际家庭。

相比大平层,别墅把成员分散在多维楼层。

铭山筑地面3层+地下2层的格局,从空间分布上,足够安放一个大家庭的生活。

至少四个场景逻辑,是火并别墅市场的杀手锏。

功能场景的高使用性。

负一层的影音室,格局方正可塑性很强。

97㎡户型影音室

按照现在习惯,传统客厅被赋予“会客厅”功能。

看电视/家人互动的场景,被移植到影音室。

负一层的整体采光,非常好。

地下空间采光,一直是别墅打造重点,要确保多维空间的实用,天井采光。

比较厉害的一点,哪怕负二层家政房,铭山筑也做到双窗户采光,室内不会有一丁点压抑感。

地下整体层高做到6米,业主可以根据自己喜好隔成两层。

尽可能把必须公共空间满足的功能,私人独享化。

地下车库入户,车直接开到家中,体验是很温馨的,隐私性和安全性也得到了提升。

尤其是123平产品,两个私下车库在院子下面,所以私家车库可以做到4.5米的层高,业主可以在里面打篮球。

项目实景图  

一层L型布局,包括超大院落,融合建筑与花园。

项目实景图 

无论从客厅,还是老人房/餐厅,一整面视线角度,透过落地玻璃,引入眼帘的都是满园春色。

业主可以给花园做一个实体院墙,形成一个完全专属的独院,这可能是当下人们内心对生活空间最极致的要求,也是别墅类产品相比平层最大的优势。

二层双套房设计,进入分维度控制家庭成员私人空间。

项目实景图  

三层的主卧大套房,约70平方米面积,四大功能区域——

卧室+书房+衣帽间+卫生间

顶楼是斜坡屋顶,业主改造过程是可以做成阁楼的,进一步增大室内使用空间。

06

如此看来,铭山筑的开发商,就是在“放飞自我,死磕自己”的路上一骑绝尘。

最终,确定脑洞级项目最纯正的血统。

然后你会发现,很多类似项目,还有一个共性——

操盘手都有国际化背景。

执着又对产品偏执任性。

与其说做项目,不如说是在个人情怀的筑梦。

深圳湾一号也好,铭山筑也罢,虽然是不同层次产品,但都是学霸的私人心愿。

把他走遍全球,潜意识里关于美好生活的画面,在这里落地。

所以,记住一点,规模和脑洞,永远是房地产无法共存的两件事。

如果铭山筑打动你,这种项目,武汉很少,而且可能永远也无法复制。

本月,铭山筑二期即将开始认筹。

一个冷门产品,却成为最热门的产品。

经受过市场检验,这就是为什么有人,愿意为之付出的原因。

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